Umowa deweloperska
Planujesz nabyć mieszkanie od dewelopera. Aby rozpocząć proces nabycia takiego mieszkania, będziesz musiał podpisać umowę deweloperską. Masz wiele pytań i wątpliwości.
Oto kilka cennych informacji, dzięki którym zawarcie umowy deweloperskiej oraz umowy przenoszącej własność, zawartej w jej wykonaniu, nie będzie budziło tak wiele niepewności.
Na podstawie umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i wyodrębnienia w nim lokalu mieszkalnego (lub zobowiązuje się do budowy domu jednorodzinnego), zaś Nabywca lokalu (lub domu) zobowiązuje się płacić deweloperowi w ratach cenę sprzedaży na pokrycie kosztów budowy. Nabywca, jeżeli jest zdecydowany na podpisanie umowy deweloperskiej dotyczącej konkretnego mieszkania lub domu, przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinien otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny z załączonym do niego wzorem umowy deweloperskiej.
Zatem przed podpisaniem umowy Nabywca może zapoznać się z treścią umowy deweloperskiej, zadać pytania deweloperowi czy notariuszowi, rozwiać niejasności i ewentualnie wynegocjować
jakieś zmiany w proponowanej treści umowy deweloperskiej. Ustawa wprowadziła też obowiązek prowadzenia przez deweloperów tzw. rachunków powierniczych, na które wpływają środki pieniężne wpłacane przez Nabywców na rzecz dewelopera, co zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo środków pieniężnych wpłacanych deweloperowi przez Nabywcę.
O tym, czy kolejna rata z rachunku powierniczego ma zostać wypłacona deweloperowi decyduje bank prowadzący te rachunki oraz osoba posiadająca uprawnienia budowlane, która stwierdza zakończenie kolejnego etapu procesu budowy, na podstawie odpowiednich wpisów kierownika budowy w dzienniku budowy
Jakie jest zadanie notariusza w procesie zawierania umowy deweloperskiej?
Podpisanie umowy deweloperskiej odbywa się u notariusza, który sprawdza zgodność treści umowy z „ustawą deweloperską”, weryfikuje zgodność przedstawionego w umowie stanu prawnego nieruchomości z wpisami w księdze wieczystej, po to, aby umowa była ważna i prawidłowo zawarta, ale także po to, aby nie odbiegała od wymagań prawnych w zakresie poszanowania zarówno interesów nabywcy, jak i dewelopera.
Może się zdarzyć, że w księdze wieczystej na nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja przez dewelopera, wpisana jest hipoteka; wówczas Nabywca powinien dokładnie dopytać dewelopera i notariusza o konsekwencje prawne takiego wpisu. Co do zasady umowa deweloperska powinna zawierać wówczas informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego (domu) i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez Nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje.
Umowa powinna być dla Nabywcy zrozumiała a wszelkie wątpliwości zawarte w jej treści powinny być rozstrzygnięte i wyjaśnione już na etapie zawierania umowy deweloperskiej. Ustawa przewiduje możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej ale tylko w określonych przypadkach, zatem, poza wskazanymi ustawowymi sytuacjami, odstąpienie od umowy deweloperskiej nie będzie możliwe, a to oznacza obowiązek zawarcia umowy przenoszącej własność, w oparciu o stan prawny i faktyczny wskazany w umowie deweloperskiej. Zatem ważne jest to, aby umowa deweloperska była prawidłowa pod względem prawnym oraz aby skutecznie chroniła interesy obu stron umowy deweloperskiej.
